DSCI0303Viele Finanzblogs raten vom Kauf einer Immobilie ab, weil sie einen festlegt, ein Klumpenrisiko ist, Arbeit macht und, und, und. Ich will mich heute mal an eine Gegenposition wagen. Nicht, weil gerade die Zinsen so angenehm günstig sind, sondern aus meiner etwas langfristigen Sicht auf Immobilien.  Denn ich bin froh, dass ich Großteile meines Geldes in Immobilien angelegt habe.

Was genau habe ich getan? Mit 28 habe ich mit einem Freund ein Mietshaus gekauft, mit 35 mein eigenes Haus, zwischendurch noch eine Wohnung für meinen Mann und ein Büro/Trainingsraum für mich.

Fangen wir an mit der Immobilie als Kapitalanlage

Hier geht es also um Immobilien, die an Dritte vermietet werden. Man hat in der Regel gleich Mieteinnahmen, diese muss man allerdings versteuern. Allerdings darf man auch alle Kosten, die man mit dem Haus hat (insbesondere die Zinsen für einen Kredit) abziehen. Dazu kommt noch die Abschreibung auf die Immobilie, in der Regel sind dies 2% des Anschaffungswertes pro Jahr. Bei guten Käufen schafft man es, dass von Anfang an die Mieteinnahmen komplett die Zinsen des Kredits abdecken, manchmal sogar gleich auch die Tilgung.

Natürlich macht das vermieten nicht nur Freude. Manchmal hat man Ärger mit Mietern. Und das ist nicht schön. Aber, es hält sich auch in Grenzen. Ich besitze das Haus mit anfangs immerhin 5 Wohnungen, die mir gehörten, seit 20 Jahren und hatte einmal Megastress mit einer Mietnomadin und vielleicht alle zwei Jahre mal kleineren Stress. Das hält sich also in Grenzen. Auch die Arbeit mit Nebenkostenabrechnung etc. ist moderat. Excel-Tabelle erstellen, abschicken – und nach einigen Wochen den Zahlungseingang der Mieter überprüfen (oder gleich die Gutschriften begleichen).

Soviel zu der Arbeit mit den Mietern. Noch zentraler finde ich die Langfristigkeit der Geldanlage und der Hebel des Kredites. Natürlich kann das schiefgehen. Aber es ist besonders bei einer vermieteten Immobilie nicht sehr wahrscheinlich. Zumindest nicht, wenn das Haus in halbwegs guter Lage liegt. Es werden sich immer Mieter finden, die den Kredit abbezahlen. Das maximale Risiko ist die Lücke von etwa einem Jahr – dann hat man Mieter wieder draußen (und dies war mein Supergau mit besagter Mietnomadin). Die Langfristigkeit hat sich bei mir als Vorteil erwiesen. Ich weiß nicht, ob ich mit knapp 30 einer langfristigen Anlagestrategie mit Aktien treu geblieben wäre. Jede Aktienkrise hätte ich verfolgen können, jede Angst mitmachen. Ich habe bei meinem Haus auch viel Angst gehabt, aber ich konnte die Immobilie nicht so einfach verkaufen. Was sich langfristig als sehr gut erwiesen hat.

Einen Vorteil hatte ich allerdings in den letzten 20 Jahren, der im Augenblick nicht so ist. Die Zinsen sind stetig gesunken. Heißt mit jeder neuen Finanzierungsrunde hat sich die Kreditbelastung verringert. Das ist heute nicht so und ich würde dies heute schon als einen Risikopunkt bei einer Finanzierung gelten lassen und unbedingt berücksichtigen.

Immobilie zum Eigenbedarf

Besonders seit den letzten drei Jahren bin ich heilfroh, dass wir alle Räume, die wir privat und dienstlich brauchen, gekauft haben. Was gibt es einen Stress um mich rum. Menschen, die wg. Eigenbedarf oder überteuerten Modernisierungen ihre bisherige Wohnungen verlassen müssen. Menschen, die verzweifelt nach einer passenden Wohnung suchen. Ganz zu schweigen von der verzweifelten Suche nach Praxisräumen, die meist nur zu richtig hohen Quadratmeterpreisen angeboten werden und bei denen man sich wahlweise zu kurz festlegt oder zu lang. Zu kurz bedeutet bei Gewerbemietverträgen, dass man dann nach einem Jahr die schön eingerichteten Räume wieder verlassen darf oder eine möglicherweise deutlich teurere Miete zahlen muss. Zu lang, weil man vor dem Ende der Laufzeit aus einem Gewerbemietvertrag eben schwer bis gar nicht rauskommt. Beides schon bei Freundinnen erlebt, die Privatinsolvenz ist bei letzterem oft der einzige Ausweg.

Natürlich, wir haben uns bei jedem Kauf verschuldet. Allerdings haben wir darauf geachtet, dass wir nie über die Belastungsgrenze hinüber gegangen sind, die wir vorher als Miete hatten. Beim Haus ein bisschen. Da habe ich vorher in einer 2 Zimmer Wohnung gelebt, die hat etwa 480 € Miete gekostet. Beim Haus mit 4 Zimmern waren es dann 580 € an Kreditbelastung inkl. Tilgung. Logisch, da war einiges an Gespartem beim Kaufpreis mit einberechnet, fairerweise werden Kritiker sagen, dass ich dies mit einer Aktienanlage viel besser hätte vermehren können. Trotzdem, mir war eine gewisse Planungssicherheit wichtig. Und ich wusste, wenn es eng wird, kann ich ein Zimmer im Haus untervermieten. Wurde es aber nie. Die 100 € habe ich locker gestemmt und in einigen Jahren hätte ich dies mit Mieterhöhungen auch bei der gemieteten Wohnung gezahlt. Während des Haus mit jedem Jahr durch die Tilgung faktisch billiger wurde.

Ein Nachteil soll bei eigengenutzten Immobilien ja die Verantwortung für laufende Reparaturen sein. Stimmt, die hat man. Aber es ist ja nicht so, als ob die Mieter nicht auch die Kosten für Instandhaltung mitbezahlen. Sie bekommen es vielleicht nicht unmittelbar mit. Aber wenn ich mit einer Sonderumlage 3.000 € für ein neues Dach bezahlen muss, dann fällt mir als Vermieterin auch automatisch ein, dass ich mal wieder die Miete erhöhen muss. Beim Dach ist der Gestaltungsspielraum möglicherweise minimal, aber in den Innenräumen finde ich es toll, als Eigentümerin machen zu können, wie ich es für richtig empfinde. Ohne mich mit einem Vermieter streiten zu müssen, wer welche Kosten übernimmt oder was ich bei Auszug zurückbauen soll. Wir haben vor zwei Jahren eine neue Küche bekommen. Der Küchenbauer wurde ganz aufgeregt, als wir ihm sagten, dass wir die Anordnung der Spüle, Heizung etc. auch ändern könnten. Die Versorgungsleitungen lassen sich an der Kellerdecke gut verlegen. Plötzlich wurde es eine ganz andere Küche. In einem gemieteten Haus hätten wir sowas wahrscheinlich nur mit der Zustimmung des Vermieters gekonnt. Beim Ausbau der alten Küche kam der Fußboden zum Vorschein und es war klar, wir brauchen einen Neuen. Innerhalb von einer Woche, dann kam die neue Küche. Wir haben das mit einem guten Fußbodenverleger hinbekommen (was eh schon ein Wunder war). Ich hätte hier ungern noch mit einem Vermieter verhandelt, wer die Kosten für einen neuen Boden übernimmt und ob dieser Wechsel an seinem Eigentum okay ist.

Eine Immobilie macht immobil, das stimmt. Mal eben so in eine andere Stadt ziehen, geht nicht. Aber ich erlebe auch viele Menschen mit einer günstigen Mietwohnung als nicht besonders mobil. Würden sie umziehen, würde eine neue Wohnung deutlich teurer sein. Aus diesem Grund wird dies nur im Notfall getan. Und im Notfall können wir unser Haus auch verkaufen. In der heutigen Preislage übrigens mit etwa 100.000 € Gewinn.

Es mag sein, dass ich das eingesetzte Kapital bei Aktien besser vermehrt hätte. Dies ist aber auch nur der Rückblick. Wir wissen alle nicht, wie die Zukunft aussieht. Natürlich auch nicht bei Immobilien. Ein Aktieninvestment ist cleaner, weiter weg. Man hat nichts mit Menschen zu tun, von daher ist dies stressfreier. Aber es kostet auch Nerven, eben weil man jeden Tag sieht, wie sich das Geld vermehrt, oder eben auch nicht. Wie es eben manchmal auch Tag für Tag weniger wird. Für die selbstgenutzten Räume ist es ähnlich. Ich kann Verantwortung an einen Vermieter abgeben. Ich bin dann aber auch in einem gewissen Rahmen in seiner Hand. Ob das mehr oder weniger Stress bedeutet, kann ich auch nicht voraus sagen. Ich möchte möglichst wenig Abhängigkeiten im Leben haben, deshalb war für mich klar, dass ich lieber Eigentum erwerben möchte. Auch wenn diese Unabhängigkeit vielleicht mehr Geld kostet. Obwohl es beim Blick in die Vergangenheit marginal war.

Ich lese übrigens viel über  finanziell freie Menschen, so sie darüber berichten. Die meisten – zumindest in Europa – generieren einen Hauptteil ihrer finanziellen Mittel durch Mieteinnahmen. Ich weiß nicht, woran das liegt, aber ich fand diese Beobachtung spannend.

 

 

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Ex-Studentin

Interessanterweise ist Eigentum für viele der Schlüssel zum Erfolg. Man kann so viel Geld an der Börse gemacht haben, dass eine Mietsteigerung oder eine Kündigung im Alter kaum juckt.

Realistischer ist es für mich aber, sich eine überschaubare Wohnung anzulegen und dort, komme was wolle, leben zu können. Auch Mieteinnahmen sind eine begrüßenswerte Einnahmequelle. In meiner Verwandtschaft hat das leider auch schon zur Zwangsversteigerung eines Nehrfamilienhauses geführt, weil durch mehrere Mietnomaden der Kredit nicht bedient werden konnte.

Aktuell zahlen wir 630 Euro Kaltmiete für eine 70m2-Wohnung. Davon zahlen andere ihr Haus ab. Der Wohnungsmarkt in meiner Stadt hat sich die letzten Jahre so zugespitzt, dass ich als alleinstehende Person keine bezahlbare Wohnung mehr finden würde.

Marie

Danke für den Artikel. Das Abraten des Immobilienkaufs als selbst benutztes Eigentum fand ich schon immer komisch und kam nie auf dasselbe Ergebnis, wenn ich es im Kopf durchgerechnet habe…

Nico von Finanzglück

Gerade die letzten beiden Zeilen haben mich auch schon nachdenklich gemacht. Es scheint etwas beim Vermögensaufbau mit Immobilien zu geben, was sich nicht in nüchternen Zahlen ausdrücken lässt.

Also wie immer im Leben: Diversifizieren! Im Idealfall in eine Immobilie und den Aktienmarkt investieren. Wenn denn die Penunse dafür langt.

Dummerchen

@Nico: Ich denke die Geld-Katze Michael fasst das Thema hier (http://geld-katze.de/herr-c-und-die-anleitung-zum-vermoegensaufbau/2016/05#comment-473) ganz gut zusammen – ich denke, er weiß wovon er spricht, schließlich ist er in beiden Anlageklassen investiert.

Ich finde es im übrigen ganz spannend zu sehen, dass jemand wie Monika sich überhaupt dazu genötigt fühlt, den Kauf von Immobilien zu rechtfertigen. Vor rund 3-4 Jahren hätte niemand das getan. Erst seitdem Aktienblogs wie Pilze aus dem Boden schießen, nimmt öffentlich wahrnehmbar jemand eine latente Gegenposition zur Aussage “Immobilien lohnen sich immer!” (Betonung liegt auf “immer”) ein. Zuvor war man höchstens von Volker Looman (Ex-Autor der “Vermögensfragen” in der FAZ) kritische Töne gewohnt. Bausparkassen, Immobilienmakler und Banken haben grundsätzlich das Bild von einer heilsbringenden Immobilie hochgehalten.

Dass das Thema “Immobilien” überhaupt mal hinterfragt wird, finde ich gut. Es ist eine sehr viel weitreichendere Entscheidung als der Kauf eines ETFs oder einer Aktie, die wohlüberlegt sein sollte und bei falscher Herangehensweise in der Schuldenfalle enden kann. Wenn aber die Eckdaten stimmen – warum nicht?!

In meinen Augen ist und bleibt insbesondere der “Zwangssparvertrag” einer Bankfinanzierung der mitentscheidende Punkt, weshalb die neuerdings auch aus dem Boden schießenden “Finanziell Freien” eine Immobilie als Grundstein haben. Kaum ein Wertpapierinvestor fühlt sich ähnlich verpflichtet, einen Sparvorgang durch alle Unwägbarkeiten des Lebens durchzuziehen.
Dass es die finanziell Freien aber auch im Wertpapier-Lager gibt, sollte man bei der Immo-Begeisterung nicht übersehen. Nicht jeder nennt sich nach außen hin sichtbar “finanziell frei”. Beim “Privatier” (Peter Ranning) erkennt man es ganz gut. Ein paar andere Blogger sind durch ihre veröffentlichten Zahlen erkennbar auf einem guten Weg. Andere reden öffentlich nicht über ihre Vermögensverhältnisse, sind aber in einer recht “entspannten” Situation. Man kann natürlich darüber streiten, ob sich nicht der eine oder andere Blogger auch noch über seinen Blog ein paar Euronen dazuverdient und daher ja eigentlich auch Unternehmer ist, aber ich denke, ähnlich könnte man auch bei Vermietern argumentieren.

Ich finde es begrüßenswert, dass das Thema Immobilien überhaupt hinterfragt und diskutiert wird. Dass die Diskussionen häufig in Lagerkämpfen ausarten und es leider oftmals nur zu “Schwarz oder Weiß”-Diskussionen kommt, ist hingegen schade.

Just my 2 cents,
Dummerchen

Annabella

Ich mag Aktien UND Immobilien und habe eine selbstbewohnte ETW (fast abbezahlt) sowie ein Aktien/ETF Portfolio, zudem “verwalte” ich die ETW meiner Mutter die leider an Demenz erkrankt ist, am 1.6 zieht mein erster Mieter ein,
eine Frage hätte ich allerdings, wieviel sollte eine vermietete ETW prozentual einbringen, ich frage das weil ich evtl. Interesse an einer weiteren Immobilie hätte, kleine Wohnung in der ich später auch selber leben könnte, ohne Fahrstuhl zwar vielleicht ungeeignet im Alter, aber Fahrstühle sind oft defekt und verursachen ziemlich Kosten. Laufen hält gesund. Ich möchte allerdings nichts überstürzen, vielleicht sollte ich erstmal mit der Wohnung meiner Mutter Erfahrungen sammeln.

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